Frais d'agence en location : les plafonds légaux en 2026

À la location, les honoraires d'agence facturés au locataire sont plafonnés par la loi Alur : 12 € par m² de surface habitable en zone très tendue, 10 € en zone tendue, 8 € sur le reste du territoire, auxquels s'ajoutent au maximum 3 € par m² pour l'état des lieux d'entrée. Seules quatre prestations peuvent vous être facturées, et jamais pour un montant supérieur à celui payé par le bailleur. Tout ce qui dépasse constitue en principe un trop-payé que vous pouvez réclamer.

Quatre prestations facturables, pas une de plus

• l'organisation des visites ;
• la constitution de votre dossier ;
• la rédaction du bail ;
• l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Tout le reste est à la charge exclusive du bailleur ou tout simplement interdit : « frais de dossier » facturés à part, frais de réservation ou de « prise d'option » exigés avant la signature, frais de quittance, frais de relance, facturation de l'état des lieux de sortie réalisé à l'amiable, frais de renouvellement de bail. Les règles détaillées figurent sur service-public.fr.

Les plafonds par zone

• Zone très tendue : 12 € par m² de surface habitable (Paris et une grande partie de l'agglomération parisienne, notamment).
• Zone tendue : 10 € par m² (la plupart des grandes agglomérations : Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille…).
• Reste du territoire : 8 € par m².
• État des lieux d'entrée : 3 € par m², quelle que soit la zone.

Deux garde-fous supplémentaires : la part du locataire ne peut pas excéder celle facturée au bailleur, et le zonage exact de votre commune se vérifie grâce au simulateur officiel de service-public.fr — ne vous fiez pas à l'intuition, certaines communes périurbaines sont classées tendues, d'autres non.

Attention également à la surface retenue : les plafonds se calculent sur la surface habitable mentionnée au bail (une mention obligatoire), pas sur une surface « utile » gonflée par un balcon, une cave ou des combles non aménagés. Si la surface indiquée vous paraît surévaluée, ce point mérite d'être vérifié en premier, car il fausse tout le calcul des honoraires. Ces règles s'appliquent aux locations vides comme aux locations meublées à titre de résidence principale, y compris le bail mobilité.

Exemple chiffré : studio de 25 m² à Paris

Plafond des honoraires de visite, dossier et bail : 25 × 12 € = 300 €. État des lieux d'entrée : 25 × 3 € = 75 €. Maximum facturable au locataire : 375 €. Si l'agence a facturé 600 € de « frais de dossier et de bail », le trop-payé atteint 225 €. Autre cas, en zone non tendue : une maison de 90 m² donne un plafond de 90 × 8 € + 90 × 3 € = 990 € ; un forfait de 1 400 € dépasserait le plafond de 410 €.

Les signaux qui doivent vous alerter

• un forfait identique quelle que soit la surface du logement — le plafond se calcule au m², un forfait unique est presque toujours suspect sur les petites surfaces ;
• des sommes exigées avant la signature du bail ;
• des honoraires locataire supérieurs à ceux du bailleur : demandez la ventilation ;
• la facturation de l'état des lieux de sortie ;
• des lignes floues du type « frais administratifs » ou « frais de gestion du dossier ».

Récupérer le trop-payé

1. Réunissez le bail, la facture d'honoraires et la surface habitable mentionnée au bail.
2. Refaites le calcul selon la zone de la commune, poste par poste.
3. Adressez à l'agence une demande de remboursement chiffrée par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant les plafonds issus de la loi Alur et en fixant un délai de réponse.
4. Sans réponse, un signalement sur SignalConso (la plateforme de la DGCCRF) est possible, puis la saisine du conciliateur de justice ou du juge. Le délai pour agir est en principe de trois ans.

Passer à l'action

La démarche Frais d'agence illégaux arrive bientôt sur Plimo : votre calcul du trop-payé est mis en forme dans une lettre générée à partir de vos réponses, envoyée en recommandé avec accusé de réception, puis les délais sont suivis et la relance part automatiquement — vous déclarez simplement la réponse de l'agence. Inscrivez-vous sur plimo.fr pour être prévenu dès son ouverture.