Retenues abusives sur dépôt de garantie : vos droits 2026

Le principe est simple : le bailleur ne peut retenir sur votre dépôt de garantie que des sommes dûment justifiées par des documents — états des lieux comparés, devis, factures, décompte de charges. Une retenue annoncée « au forfait », sans aucune pièce, est en principe contestable : la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement l'exercice. Voici les retenues les plus fréquemment abusives, ce que vous pouvez exiger comme justificatifs, et la marche à suivre pour faire valoir vos droits.

Pas de justificatif, pas de retenue

La loi prévoit que le dépôt de garantie est restitué déduction faite des sommes restant dues au bailleur, à condition qu'elles soient dûment justifiées. Les tribunaux admettent en général qu'un devis peut suffire — le bailleur n'est pas tenu de faire réaliser les travaux —, mais le document doit exister, être daté, détaillé, et correspondre à une dégradation réellement constatée à l'état des lieux de sortie et absente de celui d'entrée. Le texte de référence est consultable sur legifrance.gouv.fr, et service-public.fr en propose une lecture pratique.

Le palmarès des retenues contestables

• Le « forfait ménage » : si l'état des lieux de sortie ne mentionne aucun défaut de propreté, rien ne justifie en principe une retenue pour nettoyage — encore moins un montant forfaitaire sans facture.
• La remise en peinture d'un logement vétuste : des peintures de 10 ans ternies par le temps relèvent de l'usure normale, à la charge du bailleur.
• Le remplacement à neuf d'équipements usés : même en cas de dégradation, la vétusté doit être déduite ; vous n'avez pas à financer un équipement neuf en remplacement d'un équipement en fin de vie.
• Les trous de chevilles rebouchés : accrocher des cadres ou des étagères relève en général de l'usage normal des lieux, sauf multiplication excessive.
• Les frais d'établissement de l'état des lieux de sortie : lorsqu'il est réalisé à l'amiable, il ne peut pas être facturé au locataire.
• Les dégradations déjà présentes à l'entrée : relisez l'état des lieux d'entrée avant d'accepter quoi que ce soit.

Les clauses « forfait » du bail sont fragiles

Certains baux prévoient une retenue forfaitaire automatique pour remise en état, nettoyage ou peinture, quelle que soit la situation réelle. Ce type de clause figure parmi celles que la loi de 1989 répute non écrites : en principe, elle ne vous engage pas, même signée. Seul l'état du logement constaté contradictoirement compte.

Exemple chiffré : décortiquer une retenue de 650 €

Dépôt de garantie de 900 €. Le bailleur restitue 250 € et annonce 650 € de retenues : 150 € de « forfait ménage » (aucune mention de saleté à l'état des lieux de sortie), 400 € de remise en peinture (peintures de 9 ans, aucune dégradation notée), 20 € d'ampoules (non mentionnées au document), 80 € pour un mitigeur cassé, facture à l'appui. Analyse : seuls les 80 € du mitigeur paraissent solides — à condition que la casse figure à l'état des lieux de sortie et pas à celui d'entrée. Les 570 € restants peuvent en principe être réclamés.

Exiger les justificatifs, étape par étape

1. Demandez par écrit le détail chiffré des retenues et la copie des devis ou factures correspondants.
2. Confrontez chaque pièce aux deux états des lieux : la dégradation invoquée y figure-t-elle, et seulement à la sortie ?
3. Adressez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, chiffrant précisément la somme réclamée et rappelant la majoration prévue par la loi à défaut de restitution dans les délais : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (le délai étant d'un mois si les états des lieux sont conformes, deux mois sinon).
4. Sans réponse satisfaisante, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le cas échéant le juge des contentieux de la protection. Le délai pour agir est en principe de 3 ans après la restitution des clés.

Passer à l'action

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