État des lieux de sortie contesté : que faire en 2026 ?

Un état des lieux de sortie défavorable ne suffit pas, à lui seul, à priver un locataire de son dépôt de garantie. La loi prévoit que le bailleur ne peut retenir que les dégradations imputables au locataire : celles qui apparaissent à la sortie sans figurer à l'entrée, et qui ne relèvent pas de l'usure normale du logement. Autrement dit, tout se joue sur trois terrains : la comparaison ligne à ligne des deux états des lieux, la vétusté, et la qualité de vos preuves. Voici comment aborder chacun d'eux — et comment contester un document qui ne reflète pas la réalité.

La comparaison entrée/sortie, socle du litige

L'état des lieux d'entrée est votre document de référence. Une rayure sur le parquet mentionnée à l'entrée ne peut pas vous être reprochée à la sortie ; à l'inverse, une porte décrite « en bon état » à l'entrée et « percée » à la sortie pourra fonder une retenue. D'où l'importance de relire l'état des lieux d'entrée avant même le rendez-vous de sortie, pièce par pièce, pour repérer les mentions qui vous protègent.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, la situation se retourne souvent contre le locataire : il est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Cette présomption tombe toutefois si vous démontrez que le bailleur a fait obstacle à l'établissement du document malgré votre demande. Les textes applicables sont détaillés sur service-public.fr.

Usure normale ou dégradation : la vétusté change tout

La vétusté, c'est l'usure liée au temps et à un usage normal du logement : une peinture qui ternit après plusieurs années, une moquette qui s'aplatit, des joints qui jaunissent. Elle reste à la charge du bailleur. Une dégradation, en revanche — une brûlure de cigarette, un trou dans une cloison, une tache indélébile — peut vous être imputée.

Un exemple chiffré avec une grille de vétusté

Les parties peuvent se référer à une grille de vétusté, par exemple celle annexée au bail ou une grille issue d'un accord collectif de location. Illustration : une grille prévoit pour les peintures une durée de vie théorique de 10 ans avec un abattement de 10 % par an. Les murs ont été repeints il y a 8 ans ; le bailleur produit un devis de remise en peinture de 1 200 €. Après abattement de 80 %, la somme imputable au locataire tombe en principe à 240 € — et encore, uniquement si une dégradation dépassant l'usure normale est constatée. Les chiffres varient d'une grille à l'autre : c'est un ordre de grandeur, pas une règle universelle.

Photos, réserves, témoignages : construire la preuve

• Photographiez tout le jour de la sortie (et idéalement à l'entrée) : pièces, sols, murs, équipements, compteurs, avec des clichés datés.
• Faites porter vos réserves sur le document : vous pouvez refuser de signer un état des lieux que vous jugez inexact, ou le signer en y ajoutant des observations précises.
• À l'entrée, pensez au délai de 10 jours : le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours suivant sa réalisation, et pendant le premier mois de chauffe pour les équipements de chauffage.
• En cas de désaccord profond, un constat par commissaire de justice reste possible, à frais partagés lorsqu'il tient lieu d'état des lieux.

Ce que cela change pour votre dépôt de garantie

Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le bailleur doit en principe restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois après la remise des clés. En cas de différences, le délai passe à deux mois, et chaque retenue doit être justifiée par des pièces : devis, factures, constats. La loi prévoit par ailleurs qu'à défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Les modalités exactes figurent sur service-public.fr.

Contester un état des lieux de sortie : la méthode

1. Comparez les deux états des lieux point par point et listez les mentions que vous contestez.
2. Demandez au bailleur les justificatifs de chaque retenue envisagée (devis ou factures).
3. Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant les textes applicables et en fixant un délai de réponse.
4. Sans solution, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite) ou le juge des contentieux de la protection. Vous disposez en principe d'un délai de 3 ans pour agir.

Passer à l'action

La démarche Dépôt de garantie est disponible sur Plimo (29 €). Vous décrivez votre situation en quelques questions, une lettre de mise en demeure est générée à partir de vos réponses, puis envoyée en recommandé avec accusé de réception. Plimo suit ensuite les délais légaux : vous déclarez la réponse (ou l'absence de réponse) du bailleur, une relance est préparée automatiquement, et si rien ne bouge, votre dossier pour la commission de conciliation est constitué à partir des éléments déjà réunis.