Dépôt de garantie non rendu : délais et recours en 2026

La loi fixe un délai maximal de restitution du dépôt de garantie : un mois après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, deux mois lorsqu'il fait apparaître des différences (article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à vérifier dans sa version en vigueur sur legifrance.gouv.fr). Passé ce délai, la loi prévoit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé. Si votre ancien propriétaire ne restitue rien, la démarche efficace commence par une mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception, avant la commission départementale de conciliation puis, en dernier recours, le juge.

Un mois ou deux mois : quel délai s'applique à votre cas ?

Tout dépend de la comparaison entre les deux états des lieux.

• État des lieux de sortie conforme à l'entrée : le bailleur dispose d'un mois pour restituer l'intégralité du dépôt de garantie.
• Différences constatées entre l'entrée et la sortie : le délai passe à deux mois, et le bailleur peut déduire les sommes dûment justifiées avant de restituer le solde.

Le délai court à compter du jour où vous remettez les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez une preuve datée de cette remise : reçu signé, avis de réception ou mention sur l'état des lieux de sortie. Communiquez aussi votre nouvelle adresse par écrit au bailleur : c'est nécessaire pour recevoir le règlement, et son absence peut vous priver de la majoration de retard.

Cas particulier : si le logement est situé dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée, en principe à 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, le solde devant être restitué dans le mois qui suit.

Quelles retenues le bailleur peut-il justifier ?

Le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées : loyers ou charges restant dus, régularisation de charges, ou réparations locatives correspondant à des dégradations constatées entre l'entrée et la sortie. Chaque retenue doit être appuyée par un document : devis, facture, constat ou comparaison précise des états des lieux. L'usure normale du logement liée au temps — la vétusté — ne peut en principe pas être mise à votre charge. Vous pouvez demander par écrit le justificatif de chaque somme déduite.

La majoration de 10 % par mois de retard

À défaut de restitution dans le délai légal, le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Pour un loyer de 800 € hors charges, chaque mois de retard entamé ajoute donc 80 € : deux mois de retard représentent 160 € en plus du dépôt lui-même. Cette majoration se cumule tant que le bailleur ne paie pas, ce qui en fait un argument de poids dans la mise en demeure.

La procédure pas à pas

1. Rassemblez vos pièces : bail, états des lieux d'entrée et de sortie, preuve de remise des clés, quittances, relevés bancaires et tout échange écrit avec le bailleur ou l'agence.
2. Envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception : rappelez la date de remise des clés, le délai légal expiré, le montant demandé (dépôt et majoration calculée), et fixez un délai de réponse, huit à quinze jours par exemple.
3. Saisissez la commission départementale de conciliation si la mise en demeure reste sans effet : la saisine est gratuite et se fait par courrier auprès de la commission du département où se situe le logement. Elle réunit représentants des bailleurs et des locataires et tente de dégager un accord.
4. En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Pour les demandes inférieures à 5 000 €, une tentative de résolution amiable préalable est en principe exigée — la conciliation en tient lieu. L'action se prescrit par trois ans.

Les pièges à éviter

• Ne pas dater la remise des clés : sans preuve, le point de départ du délai devient contestable.
• Oublier de transmettre votre nouvelle adresse : la majoration de retard risque de ne pas être due.
• Accepter des retenues sans justificatif : un devis ou une facture doit appuyer chaque déduction.
• Réclamer uniquement par téléphone : seul l'écrit, idéalement en recommandé, donne une date certaine à votre demande.
• Attendre trop longtemps : au-delà de trois ans, votre action est en principe prescrite.

Passer à l'action

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