Trêve hivernale et maintien dans les lieux : ce que le bailleur peut ou ne peut pas faire

Trêve hivernale et maintien dans les lieux : ce que le bailleur peut ou ne peut pas faire

La trêve hivernale protège les locataires contre les expulsions du 1er novembre au 15 mars. Le bailleur ne peut engager une expulsion que dans des situations très précises : danger imminent pour la santé, troubles graves du voisinage documentés, ou non-paiement massif et chronique. Hors ces cas exceptionnels, toute demande d'expulsion est suspendue. Cette protection s'ajoute aux protections du maintien dans les lieux, qui encadrent strictement les motifs de résiliation du bail.

Les exceptions à l'interdiction d'expulsion

Le bailleur ne peut contourner la trêve que si le locataire pose un danger immédiat pour les occupants (par exemple, des travaux de sécurité urgents rendus impossibles) ou s'il existe des troubles graves du voisinage répétés et documentés par des constats. Le non-paiement prolongé et conséquent des loyers peut aussi justifier une expulsion, mais elle doit être proportionnée au montant dû et au contexte du locataire. En dehors de ces trois axes, aucune expulsion n'est possible.

Les droits du bailleur qui restent valables

Pendant la trêve, le bailleur peut toujours envoyer des mises en demeure pour impayés, engager une action en justice pour constater la non-exécution du bail, ou notifier un congé pour vente ou reprise personnelle. Ces actes conservent leur date légale, mais l'exécution (l'expulsion matérielle) ne prendra effet qu'après le 15 mars. Le bailleur peut aussi documenter les manquements du locataire pour établir un dossier solide dès la fin de la trêve.

Le maintien dans les lieux au-delà de la trêve

Même après le 15 mars, un locataire protégé par le régime du maintien dans les lieux (si le logement lui sert de résidence principale et qu'il n'est pas propriétaire d'un autre logement décent) bénéficie d'une protection renforcée. Le bailleur doit justifier un motif légitime : vente avec droit de reprise, besoin personnel de l'immeuble, ou manquement grave aux obligations du bail. Un simple désir de vacance ou de hausse de loyer ne suffit pas.

Les démarches administratives indispensables

Un bailleur qui engage une procédure d'expulsion doit respecter des étapes précises : mise en demeure écrite, délai de deux mois minimum avant action en justice, assignation devant le tribunal judiciaire. Chaque acte doit être daté et notifié formellement. Des erreurs de procédure (signification insuffisante, motifs flous, absence de délai) peuvent invalider toute la procédure et contraindre le bailleur à recommencer après la trêve.

Pour formuler un congé ou une demande d'expulsion légalement irréprochable en tenant compte de la trêve hivernale et du maintien dans les lieux, un service comme Plimo peut générer le courrier adapté à votre situation et l'envoyer en recommandé, de façon à établir une preuve durable de la notification.