Mise en demeure vs commandement de payer : quelle différence pour le bailleur ?

Mise en demeure vs commandement de payer : quelle différence pour le bailleur ?

Face à un locataire qui n'a pas payé son loyer, vous hésitez entre adresser une mise en demeure ou directement un commandement de payer. Ces deux démarches ne poursuivent pas les mêmes objectifs et n'engagent pas le même type de procédure. Comprendre leurs différences vous aide à choisir l'approche adaptée à votre situation.

La mise en demeure : un dernier avertissement formel

La mise en demeure est un acte qui signifie au locataire que vous lui demandez de s'acquitter de sa dette dans un délai précis, généralement 8 jours à compter de la notification. Elle formalise une obligation de payer et crée un acte authentique. Si le locataire règle la dette après réception d'une mise en demeure, le conflit s'arrête là. C'est un instrument de recouvrement amiable qui laisse une dernière opportunité avant une action en justice.

Le commandement de payer : le préalable à l'exécution forcée

Le commandement de payer, acte exécutoire émis par un huissier de justice, est le premier étage d'une démarche coercitive. Il donne un délai au locataire pour payer sa dette. Passé ce délai (en général 1 mois), si rien n'est réglé, vous pouvez lancer une saisie-vente ou une saisie des comptes bancaires. C'est un acte formel, avec force exécutoire, qui demande l'intervention d'un professionnel du recouvrement.

Quand utiliser la mise en demeure ?

Choisissez la mise en demeure si le loyer impayé est récent (quelques jours à quelques semaines) et que vous pensez qu'une relance formelle peut suffire. Elle est moins coûteuse qu'un commandement et peut régler le problème rapidement. Elle convient aussi si vous souhaitez conserver une relation apaisée avec le locataire ou si c'est un incident ponctuel.

Quand opter pour le commandement de payer ?

Recourez au commandement de payer si le locataire ne réagit pas après une mise en demeure, ou d'emblée si les impayés s'accumulent depuis plusieurs mois. Le commandement de payer est obligatoire pour saisir les biens du locataire. Si vous envisagez vraiment une procédure d'expulsion (en cas de loyers impayés depuis plus de 2 mois), le commandement de payer est souvent le point de départ. C'est aussi le choix pertinent si le locataire a déjà ignoré des relances antérieures.

Les coûts et les délais : des différences sensibles

Une mise en demeure coûte moins cher (environ 100 à 150 euros chez un huissier) et se notifie plus rapidement. Un commandement de payer exige obligatoirement un huissier et génère des frais plus élevés (200 à 400 euros selon la région). Le délai avant d'agir ensuite (saisie, expulsion) est aussi plus court après un commandement. En revanche, si vous n'avez plus besoin d'aller plus loin, une mise en demeure suffit et vous économisez du temps et de l'argent.

Générer une mise en demeure ou un commandement de payer qui respecte les formules légales et qui sera bien notifiée demande de la rigueur. Un service comme Plimo peut vous aider à rédiger le courrier approprié et l'envoyer en recommandé, de manière à créer une trace incontestable de votre action.