Loyer impayé : actionner le garant (caution) en 2026

Oui, vous pouvez réclamer les loyers impayés au garant de votre locataire — la « caution », dans le vocabulaire des textes — et, dans bien des cas, sans attendre l'issue des démarches menées contre le locataire lui-même. Tout dépend de la nature de l'engagement : une caution solidaire peut être mise en demeure dès le premier impayé, en parallèle du locataire ; une caution simple ne peut être actionnée qu'après avoir vainement réclamé au locataire. Avant tout courrier, trois vérifications s'imposent : la validité de l'acte de cautionnement, le chiffrage exact de la dette et la prescription de trois ans.

Caution simple ou solidaire : la différence qui change tout

La caution simple bénéficie de ce que les juristes appellent le bénéfice de discussion : elle peut exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire sur son propre patrimoine avant de vous tourner vers elle. La caution solidaire, elle, renonce à ce bénéfice : vous pouvez lui demander le paiement dès le premier euro impayé, sans justifier d'aucune démarche préalable contre le locataire. En pratique, la quasi-totalité des actes de cautionnement signés pour un bail d'habitation sont solidaires — mais relisez le vôtre, car c'est le mot inscrit dans l'acte qui fait foi, pas l'usage courant.

Vérifiez l'acte de cautionnement avant d'écrire

Un acte de cautionnement irrégulier peut être privé d'effet. Pour les actes signés depuis la loi ÉLAN de 2018, la longue mention manuscrite n'est plus exigée, mais l'acte doit faire apparaître clairement le montant du loyer et ses conditions de révision, l'étendue de l'engagement (durée déterminée ou indéterminée, plafond éventuel) et reproduire l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Vérifiez aussi la portée dans le temps : un engagement à durée déterminée peut ne pas couvrir le renouvellement du bail. En cas de doute sur la validité de votre acte, consultez les fiches pratiques de service-public.fr ou rapprochez-vous d'un professionnel du droit.

Quand et comment mettre en demeure le garant

N'attendez pas que la dette devienne insurmontable : plus vous agissez tôt, plus la discussion reste possible. La mise en demeure adressée au garant prend la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle l'identité des parties, les références du bail et de l'acte de cautionnement, un décompte précis et daté des sommes dues (loyers et charges, mois par mois), un délai de paiement raisonnable — huit à quinze jours — et l'indication qu'à défaut, vous vous réservez la possibilité d'engager d'autres recours. Joignez une copie du décompte. Point de vigilance : lorsque la procédure s'intensifie et qu'un commandement de payer est délivré au locataire par un commissaire de justice, l'article 24 de la loi de 1989 prévoit qu'il doit être signifié au garant dans un délai de quinze jours ; à défaut, le garant échappe aux pénalités et intérêts de retard échus entre ces deux dates.

Quels montants pouvez-vous réclamer ?

Le garant doit ce que le locataire doit, dans la limite de ce que l'acte de cautionnement prévoit :

• les loyers et charges impayés, révisions régulières comprises ;
• les indemnités d'occupation si le bail a été résilié et que l'occupant se maintient dans les lieux ;
• les réparations locatives et dégradations, lorsque l'acte couvre « toutes les obligations du bail » ;
• les intérêts et pénalités uniquement s'ils sont prévus au bail et opposables au garant.

Si l'acte fixe un plafond ou une durée, vous ne pouvez pas les dépasser. Un décompte gonflé ou approximatif fragilise toute la démarche : chiffrez au centime près, avec les dates d'échéance.

Prescription : trois ans, pas un de plus

Les actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989), et cette limite vaut aussi à l'égard du garant. Chaque mensualité impayée a sa propre date de départ : un loyer de septembre 2023 resté impayé ne pourra en principe plus être réclamé après septembre 2026. Une simple lettre n'interrompt pas la prescription — raison de plus pour ne pas laisser le dossier s'enliser.

Et si le garant ne répond pas ?

Une mise en demeure envoyée en recommandé, suivie d'une relance datée, suffit dans de nombreux cas à débloquer la situation : le garant découvre parfois l'ampleur réelle de la dette à ce moment-là et préfère proposer un règlement ou un échéancier. S'il reste silencieux, la suite — commandement de payer, injonction de payer, saisine du juge des contentieux de la protection — relève de professionnels du droit : rapprochez-vous d'un commissaire de justice ou d'un avocat. Plimo intervient exclusivement sur la phase amiable et ne garantit ni recouvrement ni issue particulière.

Passer à l'action

La démarche Loyers impayés est disponible sur Plimo pour 39 € : vous renseignez le bail, le décompte et les coordonnées du locataire et du garant ; Plimo génère la mise en demeure, l'envoie en recommandé avec accusé de réception, surveille les délais et relance si l'échéance passe sans réponse. Vous déclarez dans votre espace les réponses et paiements reçus, et votre dossier avance étape par étape, avec un formalisme soigné du premier au dernier courrier.