Augmentation de loyer 2026 : IRL, encadrement, recours

En cours de bail, votre loyer ne peut en principe augmenter qu'une fois par an, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), et seulement si le bail contient une clause de révision. Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers — Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, notamment —, des plafonds supplémentaires s'appliquent, y compris lors d'un changement de locataire. Toute hausse sortant de ces cadres peut être contestée. Voici les règles, chiffres à l'appui.

La révision annuelle : l'IRL et rien que l'IRL

Trois conditions cumulatives : une clause de révision dans le bail, une seule révision par an, et un plafond égal à la variation de l'IRL publié chaque trimestre par l'Insee. La formule : loyer en cours multiplié par le nouvel IRL, divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Exemple illustratif : si l'IRL a progressé de 2,2 % sur un an, un loyer de 780 € hors charges peut passer au maximum à 797,16 € — pas un euro de plus. Consultez l'indice en vigueur sur insee.fr avant d'accepter un nouveau montant.

Autre règle protectrice : la révision ne prend effet qu'à compter de la demande du bailleur. S'il laisse passer plus d'un an sans la réclamer, la loi prévoit que la révision non appliquée est perdue — aucun rattrapage rétroactif ne peut vous être imposé au-delà.

Logements classés F ou G : loyers gelés

Depuis la loi Climat et résilience, les loyers des logements classés F ou G au DPE ne peuvent en principe plus être augmentés en France métropolitaine : ni révision annuelle par l'IRL, ni hausse entre deux locataires. Si votre bailleur applique une hausse alors que le DPE affiche F ou G, ce seul point peut suffire à la contester.

Zones tendues : l'encadrement des loyers

Dans les communes où l'encadrement s'applique — Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, ainsi que les territoires de Plaine Commune et d'Est Ensemble, la liste évoluant régulièrement —, le loyer ne peut en principe pas dépasser un loyer de référence majoré (le loyer de référence augmenté de 20 %), fixé chaque année par arrêté selon le quartier, l'époque de construction et le nombre de pièces. Ce plafond doit figurer au bail. Par ailleurs, dans l'ensemble des zones tendues, le loyer d'un nouveau locataire est en principe plafonné à celui payé par le locataire précédent, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Vérifiez la situation de votre commune sur service-public.fr.

Le complément de loyer, souvent fragile

En zone d'encadrement, un bailleur peut ajouter un complément de loyer uniquement pour des caractéristiques de localisation ou de confort réellement exceptionnelles — une terrasse remarquable, une vue rare. Il est en revanche exclu, en principe, lorsque le logement présente certains défauts : sanitaires sur le palier, signes d'humidité, DPE classé F ou G, vis-à-vis à moins de dix mètres… Vous pouvez contester un complément de loyer devant la commission départementale de conciliation dans les trois premiers mois du bail : c'est alors au bailleur de démontrer le caractère exceptionnel invoqué.

Exemple chiffré : une hausse à la loupe

Votre bailleur notifie un passage de 830 € à 860 €, soit +3,6 %, alors que l'IRL n'a progressé que de 2,2 %. Le maximum autorisé serait de 848,26 €. L'écart de 11,74 € par mois représente 140,88 € sur un an : une somme que vous pouvez demander à voir corrigée, calcul à l'appui.

Contester une hausse irrégulière

1. Relisez le bail : existe-t-il une clause de révision ? Un complément de loyer est-il mentionné et justifié ?
2. Refaites le calcul avec l'IRL publié par l'Insee et, en zone d'encadrement, comparez au loyer de référence majoré de votre secteur.
3. Écrivez au bailleur en recommandé avec accusé de réception, en exposant votre calcul et en demandant la rectification ; continuez de payer le loyer non contesté.
4. Sans accord, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite et souvent obligatoire avant le juge pour ces litiges, puis le juge des contentieux de la protection le cas échéant.

Passer à l'action

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